ในยุคนี้ใครๆ ก็ต่างมองหาช่องทางลงทุนเพื่อเพิ่มพูนรายได้ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเลือกหนึ่งในการสร้างทรัพย์สินที่ทำให้เกิดผลตอบแทนหลากหลายด้าน หนึ่งในวิธีที่ทำให้กำไรจากการลงทุนอสังหาออกดอกออกผลได้อย่างต่อเนื่องคือ “การปล่อยเช่า” ไม่ว่าจะเป็นแบบรายวันหรือรายเดือน ซึ่งเป็นวิธีที่มีความคุ้มค่าในระยะยาว เปรียบเสมือนกับการปลูกไม้ยืนต้น
อสังหาริมทรัพย์มีตัวเลือกมากมายให้ลงทุน ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน อาคารพาณิชย์ แต่ที่ได้รับความนิยมในปัจจุบันอย่างมากหนีไม่พ้น “คอนโด” เนื่องจากเป็นการลงทุนที่ไม่ยุ่งยาก มีเจ้าหน้าที่ช่วยจัดการดูแล ตอบโจทย์ผู้บริโภคหลากหลายไลฟ์สไตล์ ถึงแม้จะเป็นมือใหม่ก็สามารถเริ่มต้นได้ไม่ยาก
ย้อนกลับไปก่อนที่ต้นไม้ใหญ่จะเติบโต มันต้องเริ่มต้นจากเมล็ดพันธุ์ที่ดี การเริ่มต้นลงทุนและปล่อยเช่าอสังหาก็เช่นกัน สำหรับนักลงทุนมือใหม่มี 5 ปัจจัยที่ต้องเตรียมความพร้อมในช่วงเริ่มต้น เพื่อก้าวเข้าสู่โลกของการลงทุนอย่างมั่นใจ และทำให้ทรัพย์สินนี้งอกเงยอย่างมั่นคง
1. เตรียมพร้อมเงินทุน
หลายๆ คนให้ความสนใจกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากเป็นทรัพย์สินที่มูลค่าเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เมื่อเวลาผ่านไป อย่างไรก็ตามผู้ลงทุนควรทำความเข้าใจก่อนว่าธรรมชาติของอสังหานั้นจะมีสภาพคล่องต่ำ และต้องใช้เวลานานกว่าจะได้ผลตอบแทนกลับมา อีกทั้งยังมีความเสี่ยงหากไม่มีผู้เช่า ดังนั้นควรเตรียมพร้อมเงินก้อนใหญ่ในการลงทุนอสังหา และควรเป็น “เงินเย็น” อีกด้วย
สัดส่วนเงินต้นที่กู้ธนาคารควรจะเป็นอย่างน้อย 60% และเงินส่วนตัวอีก 40% ในขณะที่กระแสเงินสดก็มีความสำคัญไม่แพ้กัน การที่มีเงินสดหมุนเวียนจะทำให้การลงทุนสามารถดำเนินไปได้อย่างราบรื่น อย่าลืมคำนึงถึงค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่จะตามมา เช่น ค่าตกแต่งสถานที่ ถ้าหากคุณมีความรู้เรื่องการตกแต่ง การเลือกใช้วัสดุอุปกรณ์จะยิ่งช่วยเพิ่มมูลค่าของอสังหาและสามารถลดต้นทุนได้ นอกจากนี้ยังรวมไปถึงค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม ค่าดูแลรักษา เป็นต้น
2. สำรวจทำเลที่ตั้ง
“ทำเล” เป็นหัวใจสำคัญที่ใช้ประเมินความคุ้มค่าในการลงทุน ศึกษาให้ดีว่าพื้นที่ที่คุณสนใจนั้นมีมูลค่าเพิ่มขึ้นได้หรือเปล่า การมองหาทำเลดีๆ นั้นไม่ต่างไปจากการขุดหาเพชรเม็ดงาม ยิ่งมีทำเลดีก็ยิ่งกำหนดราคาเช่าได้ดี เมื่อคุณสำรวจเจอทำเลที่สนใจแล้ว ต่อมาก็ศึกษารายละเอียดของอสังหาบริเวณนั้น เช่น พัฒนาการของราคา, จุดเด่น, ลักษณะของผู้อยู่อาศัย เป็นต้น
มาดูกันว่ามีทำเลแบบไหนบ้างที่ผู้บริโภคต่างมองหากันเยอะ
การเดินทางสะดวก
ทำเลที่มีศักยภาพหนีไม่พ้นตามแนวรถไฟฟ้า ใกล้ทางด่วน เดินทางไปเรียนหรือไปทำงานได้อย่างสะดวก ทำเลแบบนี้จะสามารถดึงดูดผู้คนเข้ามาอาศัยได้ต่อเนื่อง
สภาพแวดล้อมปลอดภัย
ใครๆ ก็มองหาที่อยู่ที่มีความปลอดภัย “ตอนกลางคืนอันตรายมั้ย?” “บริเวณรอบๆ เปลี่ยวหรือเปล่า?” “มีระบบรักษาความปลอดภัยอะไรหรือเปล่า?” ถ้าทำเลที่คุณสำรวจสามารถตอบคำถามเหล่านี้ได้ก็จะเพิ่มการตัดสินใจของผู้บริโภคได้อย่างแน่นอน
มีสถานสำคัญที่ใกล้เคียง
ถ้าทำเลอยู่ใกล้แหล่งที่ทำงานและมหาวิทยาลัยก็จะมีโอกาสปล่อยเช่าหรีอปล่อยขายได้ง่ายกว่า รวมไปถึงร้านสะดวกซื้อ ตลาดและโรงพยาบาลด้วย
เมื่อหัวใจของอสังหาคือทำเล ดังนั้นผู้ลงทุนจึงต้องหมั่นสำรวจทำเลหลายๆ แห่งที่เวลาต่างกัน ทั้งตอนเช้า ตอนเย็นหลังเลิกงาน เก็บเป็นตัวเลือกสำหรับไลฟ์สไตล์และความต้องการที่หลากหลายของแต่ละคน
3. กำหนดเกณฑ์การเลือก
เนื่องจากอสังหาเป็นสินค้าที่มีมูลค่าสูง สำหรับผู้บริโภคการตัดสินใจซื้อจึงเป็นเรื่องใหญ่ จำเป็นต้องมีเกณฑ์ต่างๆ ใช้พิจารณา ถ้าผู้ลงทุนเข้าใจมุมมองของผู้บริโภคก็จะสามารถกำหนดเกณฑ์การเลือกได้เหมาะสมกับกลุ่มเป้าหมาย
ราคาให้เช่า
การที่จะกำหนดราคาเช่าคุณจะต้องเฉลี่ยค่าใช้จ่ายรายเดือนทั้งหมดก่อน รวมเงินผ่อน ค่าส่วนกลาง ค่าบำรุงรักษาต่างๆ แล้วจึงกำหนดราคาเช่า ควรจะประเมินค่าเช่าให้มากกว่าเงินผ่อนและดอกเบี้ย ศึกษาราคาห้องอื่นๆ ในตลาด เพื่อกำหนดราคาเช่าให้แข่งขันได้
อีกวิธีที่สามารถเพิ่มราคาเช่าได้คือการทำสัญญาเช่าแบบย่นระยะเวลา เพื่อการรองรับผู้เช่าหลากหลายกลุ่มและป้องกันความผิดพลาดในอนาคต โดยสัญญาเช่าระยะสั้นจะทำให้ผู้ลงทุนสามารถกำหนดราคาแพงขึ้นได้เพื่อผลประโยชน์ในการดูแล และต้องหาผู้เช่ามาแทนจากความเสี่ยงระยะสั้น
แบรนด์
ปกติเวลาเลือกซื้อสินค้าทั่วไป ผู้บริโภคย่อมต้องการของคุณภาพดี และมีหลายๆ ครั้งที่ผู้บริโภคตัดสินใจซื้อเพราะชื่อแบรนด์เป็นหลัก เช่นเดียวกันกับอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโด แบรนด์มีผลต่อความไว้วางใจของผู้บริโภคอย่างมาก ซึ่งแต่ละแบรนด์ก็จะมีความโดดเด่น แตกต่างอย่างชัดเจน
ข้อดีของแบรนด์ที่มีชื่อเสียงคือเป็นที่รู้จักของคนทั่วไป ดังนั้นจึงสามารถขายหรือเช่าได้คล่องตัว และมีฐานะการเงินมั่นคงกว่า อย่างไรก็ตามแบรนด์ใหม่ๆ ที่อาจจะยังไม่ได้มีชื่อเสียงมากมีข้อดีเช่นกัน เช่น สามารถต่อรองราคาได้มากกว่า มีโปรโมชันให้เลือกมากมาย มีโอกาสได้ทำเลและตำแหน่งที่ดีกว่า เป็นต้น
ดังนั้นคุณจึงควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมให้ละเอียดและไปสำรวจสถานที่จริงเพื่อเปรียบข้อดี-ข้อเสียของแต่ละแบรนด์ด้วยตัวเอง
สิ่งอำนวยความสะดวก
ในห้องมีเฟอร์นิเจอร์จำเป็นครบหรือไม่? คอนโดมีบริการอะไรบ้าง? ฟิตเนสเปิดถึงกี่โมง? ที่จอดรถเป็นอย่างไร? และคำถามอีกมากมายที่ผู้บริโภคสงสัย ทุกคนล้วนต้องการความสะดวกสบาย ดังนั้นนอกจากทำเลที่ตั้งแล้วผู้ลงทุนควรสำรวจดูสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานใกล้คอนโด เช่น ร้านสะดวกซื้อ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ร้านซัก อบ รีด เป็นต้น
4. ประเมินผู้เช่า
ยิ่งเรียนรู้ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้ละเอียดมากเท่าไร ยิ่งสามารถผลักดันผลตอบแทนให้สูงขึ้นเท่านั้น ดังนั้นเวลาสำรวจทำเลก็ควรสำรวจไปจนถึงไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยในละแวกนั้นด้วย หรือหากคุณมีคอนโดในใจไว้แล้วลองจินตนาการดูว่าใครที่จะมาอาศัยอยู่ที่นี่? กลุ่มเป้าหมายต้องมีรายได้ระดับใด? มีอายุช่วงไหน? ลักษณะอาชีพเป็นอย่างไร?
และเพื่อป้องกันปัญหาชวนปวดหัวที่จะตามมาในภายหลังผู้ลงทุนสามารถกำหนดนโยบายเพื่อให้ได้ผู้เช่าตรงกับกลุ่มเป้าหมายที่คุณต้องการ เช่น ให้เช่าเฉพาะผู้หญิง, ผู้ที่มีรายได้มั่นคง เป็นต้น
5. ศึกษาเงื่อนไขก่อนปล่อยเช่า
ข้อนี้นับว่าเป็นขั้นตอนสำคัญอย่างมากก่อนปล่อยซื้อหรือปล่อยเช่าอสังหา ผู้ลงทุนจำเป็นต้องศึกษากฎหมายให้เข้าใจอย่างถ่องแท้ การทำสัญญาเช่าหรือสัญญาซื้อควรมีความชัดเจนและรัดกุม กำหนดข้อตกลงระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าอย่างละเอียด เช่น ค่าเช่าในแต่ละเดือน ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่ผู้เช่าต้องออก ค่าปรับ เงื่อนไขการพักอาศัยต่างๆ เป็นต้น สุดท้ายอย่าลืมตรวจเช็คเอกสารของผู้เช่าให้ครบถ้วน เช่น สำเนาบัตรประชาชน, สำเนาทะเบียนบ้าน, หลักฐานรับรองรายได้
ถ้าทำได้ครบตามนี้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ใช่เรื่องยากสำหรับมือใหม่อีกต่อไป
สรุป
การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นวิธีการหนึ่งที่สามารถเพิ่มมูลค่าให้กับเงินของคุณได้ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว การปล่อยเช่าก็เป็นอีกช่องทางที่สร้างรายได้ให้กับคุณอย่างต่อเนื่อง แต่ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนรูปแบบใดคุณก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นได้ เมื่อคุณจัดการเงินทุนได้แล้ว อย่าลืมกฏเหล็กของผู้ลงทุนนั่นก็คือศึกษารายละเอียดรวมถึงกฎหมายที่เกี่ยวข้องให้เข้าใจเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้น หมั่นลงพื้นที่สำรวจพื้นที่ด้วยตัวเอง เพราะทำเลที่ตั้งเป็นหัวใจสำคัญที่จะทำให้คุณโดดเด่น สามารถดึงดูดผู้ซื้อและผู้เช่าเข้ามาได้อย่างต่อเนื่อง
แม้ว่าการลงทุนอสังหาจะใช้ระยะเวลานานกว่าจะได้ผลตอบแทน แต่หากผู้ลงทุนเข้าใจธรรมชาติของทรัพย์สินนี้และใจเย็นมากพอก็จะมีโอกาสได้ผลตอบแทนกลับไปอย่างคุ้มค่าสมกับการรอคอยแน่นอน
